معاملات مسکن تشنه مالیات

کارشناسان اقتصادی لیست مالیات هایی که برای بخش مسکن در طرح تحول مالیاتی پیش بینی شده را به صلاح بازار معاملات مسکن می دانند، اما ضمن توصیه به دولت بابت تسریع در تصویب این طرح، اخذ مالیات های جدید را نیازمند فراهم شدن یکسری پیش زمینه ها در بازار املاک از جمله «حذف معاملات قولنامه ای» عنوان می کنند.
کارشناسان مسکن معتقدند: اجرای «مالیات بر عایدی سرمایه» مطابق با تجربه 50 ساله برخی کشورهای توسعه یافته، سرعت عرضه آپارتمان به بازار خرید را افزایش می دهد به طوری که این مالیات، املاکی را هدف قرار می دهد که مالکان آنها قصد فروش دارند، اما به امید افزایش قیمت در آینده، برای چند ماهی از فروش دست می کشند. در این حالت از آنجا که گن لاغری مردانه نرخ مالیات جدید متناسب با قیمت فروش افزایش می یابد، ریسک «عدم فروش» نیز افزایش می یابد و در نتیجه واحدهای مسکونی به بازار سرازیر خواهند شد. گروهی از کارشناسان در عین حال اخذ این نوع مالیات جدید که به «مالیات بر افزایش ارزش ملک» شهرت دارد را مستلزم ممنوعیت انجام معاملات قولنامه ای می دانند و تصریح می کنند: مالیات فقط از نقل وانتقال قطعی در محضرخانه ها، قابل دریافت و ردگیری است و خرید وفروش قولنامه ای عملا قابل وصول نیست.
به گزارش «دنیای اقتصاد» گروهی دیگر از کارشناسان اقتصادی بر ایجاد سامانه متمرکز برای ثبت سراسری معاملات مسکن تاکید دارند تا احتمال فرار مالیاتی کاهش پیدا کند.
براساس طرح تحول مالیاتی، «مالیات بر عایدی سرمایه» از فروشنده قطعی ملک به صورت درصدی از مابه التفاوت قیمت زمان خرید و قیمت زمان فروش اخذ می شود و در عین حال، یکبار خرید وفروش ملک در سال از پرداخت این مالیات معاف خواهد بود. به اعتقاد کارشناسان تعیین مالیات بردرآمد برای بساز بفروش ها و دلالان اقدامی موثر در جهت عادلانه سازی دریافت مالیات از اقشار مختلف جامعه است؛ ضمن اینکه دولت با معافیت مالیاتی خرید دستگاه بلوتوث با مودم   برای فروشندگانی که در سال تنها یکبار ملک خود را به فروش می رسانند مصرف کننده ها را از پرداخت این نوع مالیات معاف کرده است.
تاثیر مالیات های جدید بر قیمت مسکن
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران با مثبت ارزیابی کردن پیشنهادهای اخیر دولت برای دریافت مالیات های جدید بخش مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: طرح تحول مالیاتی اقدام موثری برای خروج وابستگی اقتصاد کشور از درآمدهای ناشی از نفت است. حسام عقبایی افزود: در حال حاضر مهم ترین موضوعی که در این زمینه مطرح است دریافت عادلانه مالیات از مردم است و پیشنهاد دولت برای دریافت مالیات از دلالان مسکن گام موثری در این زمینه محسوب می شود. وی گفت: اخذ مالیات های جدید تاثیری در افزایش قیمت ها نخواهد داشت و بنابراین هیچ خطری متقاضیان مصرفی بازار مسکن را تهدید نمی کند.
وی تاکید کرد: اگرچه برخی ایرادات حقوقی و قانونی در بعضی از مصادیق اخذ مالیات در کشور مشاهده می شود اما پیشنهاد اخیر وزارت راه و شهرسازی نقش بسیاری در شفاف سازی و نهادینه کردن فرهنگ مالیاتی ایفا خواهد کرد.
احتمال فرار مالیاتی دلالان
عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی نیز با تشریح سابقه طرح مالیاتی جدید ست اصلاح مردانه  بخش مسکن در این خصوص تصریح کرد: طرح تحول مالیاتی در بخش مسکن از سال گذشته در دستور کار دولت قرار داشته است؛ اما به دلیل فراهم نبودن بسیاری از مکانیزم های آماری و نظارتی تاکنون عملیاتی نشده است.
مجتبی حسینعلی پور افزود: اگرچه هدف دولت از اجرای طرح تحول مالیاتی در بخش مسکن کنترل عرضه و تقاضا در این بازار است، اما لازم است این تغییر و تحول با مطالعات بیشتری صورت گیرد.
وی هشدار داد: دلالان برای فرار از پرداخت مالیاتی که ناشی از معامله بیش از یکبار در سال است با استفاده از اسامی و هویت سایر نزدیکان خود قادر به دور زدن قانون خواهند بود. در حال حاضر باید دید که آیا دولت از مکانیزم ها و اهرم های مناسبی برای اخذ مالیات از بازار مسکن برخوردار است یا خیر؟
حسینعلی پور با اشاره به مسدود شدن امکان دسترسی به آمار دقیق ساخت و ساز در کشور تاکید کرد: واقعیت های موجود از فراهم نبودن این اهرم های اجرایی حکایت دارد و تا زمانی که بسترها و مکانیزم های مورد نیاز در این زمینه فراهم سازی نشود اتکای صرف به برنامه های مالیاتی بازده چندانی نخواهد نداشت.
وی تصریح کرد: در مجموع اخذ مالیات های عادلانه از بخش مسکن اقدامی ضروری در این زمینه است.
وی با اشاره به تجربه موفق بسیاری از کشورهای دنیا در فراهم آوری مکانیزم های جلوگیری از فرار مالیاتی و دور زدن قانون افزود: فراهم آوری اطلاعات آماری دقیق به منظور دانلود فیلم های خارجی   شناسایی املاک، منطقه بندی و کنترل آنها و ثبت معاملات در سامانه ای منسجم و سازمان یافته از الزامات موجود در این زمینه به شمار می روند.
حسینعلی پور منسوخ شدن ثبت معاملات به شیوه قولنامه ای را از دیگر ضرورت های موجود در این خصوص عنوان کرد.
تعیین شرایط حداقلی برای انبوه سازان
رییس کانون سراسری انبوه سازان ایران در خصوص اخذ «مالیات از عایدی سرمایه» از خانه های نوساز شش ماه بعد از صدور پایان کار تاکید کرد: این اقدام در صورتی اجرایی و منطقی است که با در نظر گرفتن شرایط بازار مسکن صورت گیرد.
ایرج رهبر توضیح داد: وزارت راه و شهرسازی باید در قالب تبصره های اجرایی، شرایط حداقلی برای فروش واحدهای مسکونی را در طرح خود لحاظ کند به این معنی که در صورت فراهم نبودن بازار منطقی برای فروش ملک، معافیت مالیاتی لحاظ شود. به این صورت که اگر انبوه ساز قصد فروش با قیمت منطقی را داشت، اما خریدار توان خرید را نداشت، اخذ مالیات به تعویق بیفتد.
رهبر افزود: در صورتی که شرایط سودآوری منطقی برای سازندگان یا    فروشندگان در بازار مسکن فراهم نباش گردنبند مروارید  د استفاده از ابزارهای مالیاتی و اجبار به فروش، باعث از بین رفتن انگیزه ساخت و در نتیجه کاهش تولید مسکن در کشور و افزایش بحران های موجود در این بخش می شود.
در طرح تحول مالیاتی بر معافیت ساختمان های نوساز از مالیات بر عایدی سرمایه تا حداکثر شش ماه تاکید شده است تا از احتکار جلوگیری شود.

کارشناسان اقتصادی لیست مالیات هایی که برای بخش مسکن در طرح تحول مالیاتی پیش بینی شده را به صلاح بازار معاملات مسکن می دانند، اما ضمن توصیه به دولت بابت تسریع در تصویب این طرح، اخذ مالیات های جدید را نیازمند فراهم شدن یکسری پیش زمینه ها در بازار املاک از جمله «حذف معاملات قولنامه ای» عنوان می کنند.
کارشناسان مسکن معتقدند: اجرای «مالیات بر عایدی سرمایه» مطابق با تجربه 50 ساله برخی کشورهای توسعه یافته، سرعت عرضه آپارتمان به بازار خرید را افزایش می دهد به طوری که این مالیات، املاکی را هدف قرار می دهد که مالکان آنها قصد فروش دارند، اما به امید افزایش قیمت در آینده، برای چند ماهی از فروش دست می کشند. در این حالت از آنجا که نرخ مالیات جدید متناسب با قیمت فروش افزایش می یابد، ریسک «عدم فروش» ملک عبدالله   نیز افزایش می یابد و در نتیجه واحدهای مسکونی به بازار سرازیر خواهند شد. گروهی از کارشناسان در عین حال اخذ این نوع مالیات جدید که به «مالیات بر افزایش ارزش ملک» شهرت دارد را مستلزم ممنوعیت انجام معاملات قولنامه ای می دانند و تصریح می کنند: مالیات فقط از نقل وانتقال قطعی در محضرخانه ها، قابل دریافت و ردگیری است و خرید وفروش قولنامه ای عملا قابل وصول نیست.
به گزارش «دنیای اقتصاد» گروهی دیگر از کارشناسان اقتصادی بر ایجاد سامانه متمرکز برای ثبت سراسری معاملات مسکن تاکید دارند تا احتمال فرار مالیاتی کاهش پیدا کند.
براساس طرح تحول مالیاتی، «مالیات بر عایدی سرمایه» از فروشنده قطعی ملک به صورت درصدی از مابه التفاوت قیمت زمان خرید و قیمت زمان فروش اخذ می شود و در عین حال، یکبار خرید وفروش ملک در سال از پرداخت این مالیات معاف خواهد بود. به اعتقاد کارشناسان تعیین مالیات بردرآمد برای بساز بفروش ها و دلالان اقدامی المپیک لندن   موثر در جهت عادلانه سازی دریافت مالیات از اقشار مختلف جامعه است؛ ضمن اینکه دولت با معافیت مالیاتی برای فروشندگانی که در سال تنها یکبار ملک خود را به فروش می رسانند مصرف کننده ها را از پرداخت این نوع مالیات معاف کرده است.
تاثیر مالیات های جدید بر قیمت مسکن
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران با مثبت ارزیابی کردن پیشنهادهای اخیر دولت برای دریافت مالیات های جدید بخش مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: طرح تحول مالیاتی اقدام موثری برای خروج وابستگی اقتصاد کشور از درآمدهای ناشی از نفت است. حسام عقبایی افزود: در حال حاضر مهم ترین موضوعی که در این زمینه مطرح است دریافت عادلانه مالیات از مردم است و پیشنهاد دولت برای دریافت مالیات از دلالان مسکن گام موثری در این زمینه محسوب می شود. وی گفت: اخذ مالیات های جدید تاثیری در افزایش قیمت ها نخواهد داشت و بنابراین هیچ خطری متقاضیان مصرفی بازار مسکن را تهدید نمی کند.
وی تاکید کرد: اگرچه برخی ایرادات حقوقی و قانونی در بعضی از مصادیق اخذ مالیات در کشور مشاهده می شود اما پیشنهاد اخیر وزارت راه و شهرسازی نقش بسیاری در شفاف سازی و نهادینه کردن فرهنگ مالیاتی ایفا خواهد کرد.
احتمال فرار مالیاتی دلالان
عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی نیز با تشریح سابقه طرح مالیاتی جدید بخش مسکن در این خصوص تصریح کرد: طرح تحول مالیاتی در بخش مسکن از سال گذشته در دستور معاون وزیر خارجه   کار دولت قرار داشته است؛ اما به دلیل فراهم نبودن بسیاری از مکانیزم های آماری و نظارتی تاکنون عملیاتی نشده است.
مجتبی حسینعلی پور افزود: اگرچه هدف دولت از اجرای طرح تحول مالیاتی در بخش مسکن کنترل عرضه و تقاضا در این بازار است، اما لازم است این تغییر و تحول با مطالعات بیشتری صورت گیرد.
وی هشدار داد: دلالان برای فرار از پرداخت مالیاتی که ناشی از معامله بیش از یکبار در سال است با استفاده از اسامی و هویت سایر نزدیکان خود قادر به دور زدن قانون خواهند بود. در حال حاضر باید دید که آیا دولت از مکانیزم ها و اهرم های مناسبی برای اخذ مالیات از بازار مسکن برخوردار است یا خیر؟
حسینعلی پور با اشاره به مسدود شدن امکان دسترسی به آمار دقیق ساخت و ساز در کشور تاکید کرد: واقعیت های موجود از فراهم نبودن این اهرم های اجرایی حکایت دارد و تا زمانی که بسترها و مکانیزم های مورد نیاز در این زمینه فراهم سازی نشود اتکای صرف به برنامه های مالیاتی بازده چندانی نخواهد نداشت.
وی تصریح کرد: در مجموع اخذ مالیات های عادلانه از بخش تسهیلات بانکی   مسکن اقدامی ضروری در این زمینه است.
وی با اشاره به تجربه موفق بسیاری از کشورهای دنیا در فراهم آوری مکانیزم های جلوگیری از فرار مالیاتی و دور زدن قانون افزود: فراهم آوری اطلاعات آماری دقیق به منظور شناسایی املاک، منطقه بندی و کنترل آنها و ثبت معاملات در سامانه ای منسجم و سازمان یافته از الزامات موجود در این زمینه به شمار می روند.
حسینعلی پور منسوخ شدن ثبت معاملات به شیوه قولنامه ای را از دیگر ضرورت های موجود در این خصوص عنوان کرد.
تعیین شرایط حداقلی برای انبوه سازان
رییس کانون سراسری انبوه سازان ایران در خصوص اخذ «مالیات از عایدی سرمایه» از خانه های نوساز شش ماه بعد از صدور پایان کار تاکید کرد: این اقدام در لیگ برتر فوتبال   صورتی اجرایی و منطقی است که با در نظر گرفتن شرایط بازار مسکن صورت گیرد.
ایرج رهبر توضیح داد: وزارت راه و شهرسازی باید در قالب تبصره های اجرایی، شرایط حداقلی برای فروش واحدهای مسکونی را در طرح خود لحاظ کند به این معنی که در صورت فراهم نبودن بازار منطقی برای فروش ملک، معافیت مالیاتی لحاظ شود. به این صورت که اگر انبوه ساز قصد فروش با قیمت منطقی را داشت، اما خریدار توان خرید را نداشت، اخذ مالیات به تعویق بیفتد.
رهبر افزود: در صورتی که شرایط سودآوری منطقی برای سازندگان یا ناوگان برون شهری  فروشندگان در بازار مسکن فراهم نباشد استفاده از ابزارهای مالیاتی و اجبار به فروش، باعث از بین رفتن انگیزه ساخت و در نتیجه کاهش تولید مسکن در کشور و افزایش بحران های موجود در این بخش می شود.
در طرح تحول مالیاتی بر معافیت ساختمان های نوساز از مالیات بر عایدی سرمایه تا حداکثر شش ماه تاکید شده است تا از احتکار جلوگیری شود.

رکود لوکس نشینی در تهران

رشد خفیف قیمت مسکن در تهران طی  صنعت نفت آبادان  نیمه اول امسال، اگر چه خللی در روند کل معاملات ملکی ایجاد نکرده، اما بازار فوق آپارتمان های مسکونی -30 درصد بازار مسکن تهران- را با چالش بی سابقه «قدرت پایین خرید» روبه رو کرده، به طوری که در مناطقی از پایتخت که خانه های لوکس و سوپرلوکس در آنها حجم غالب بازار را تشکیل می دهد، هم اکنون انباشت عرضه رخ داده و به رغم تقاضای مصرفی، امکان تامین بودجه خرید از سوی پردرآمدها تقریبا غیرممکن شده است.
در این بازار که خانه ها به طور متوسط 500 مترمربع مساحت و متری 6 میلیون تومان نیز ارزش دارند، خریداران تاب تحمل رشد 5/9 درصدی قیمت مسکن -که در نیمه اول امسال به کل املاک تهران سرایت کرد- را ندارند.
انبوه سازان برای ساخت برج های مسکونی لوکس حداقل 5/2 برابر بیشتر از آپارتمان های عادی هزینه می کنند و حالا تحت تاثیر رکود در معاملات خانه های لوکس، سازنده ها تصمیم گرفته اند ساخت وسازهای معمولی را جایگزین کنند.
اگرچه بسیاری براین باورند که واحدهای لوکس یا سوپرلوکس به واحدهای بالای 200 متر مربع مربوط می شود، اما به طور یقین این چنین نیست، زیرا متراژ این دسته از واحدها از علی مطهری   کف یا سقف معینی برخوردار نیست، چراکه ممکن است یک واحد با هر متراژی از بهترین و مدرن ترین تجهیزات و امکانات و طراحی برخوردار باشد و به عنوان واحد لوکس یا سوپرلوکس شناخته شود.
از طرف دیگر به دلیل تعداد مشتریانی که همیشه در بازار مسکن به عنوان متقاضی واحدهای لوکس یا سوپرلوکس حضور دارند، تنها سازنده هایی که بنام هستند و چندین سال است که به ساخت و ساز واحدهای لوکس یا سوپرلوکس مشغول هستند، در بازار فعالیت می کنند و به همین خاطر هر سازنده ای جرات یا قدرت مالی کافی برای ورود به این بخش از بازار مسکن را ندارد؛ چراکه مشتریان همیشگی و قدیمی واحدهای لوکس یا سوپرلوکس، هر سازه ای را به عنوان واحد مورد نظر خود انتخاب نمی کنند و فقط دست به روی واحدهایی می گذارند که سازنده های آنها همیشه در بازار حضور داشته و کارنامه شغلی شان و همچنین مرغوبیت و کیفیت سازه از مدت ها پیش برای مصرف کننده ها ثابت شده باشد.همچنین بسیاری از مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شمال تهران معتقدند که امکاناتی همچون استخر، سونا، جکوزی و لابی، دیگر به عنوان بانک پاسارگاد   امکانات خاص برای واحدهای لوکس و سوپر لوکس محسوب نمی شود، زیرا در حال حاضر اکثر واحدهای مسکونی در قالب برج، مجتمع و آپارتمان از چنین امکاناتی برخوردار هستند.
افزایش معادل قیمت یک واحد
بررسی های میدانی خبرنگار «دنیای اقتصاد» حاکی از این موضوع است که طی یکسال گذشته تا به امروز نرخ فروش واحدهای لوکس و سوپر لوکس حداقل 10 درصد افزایش یافته است که ما به التفاوت این افزایش تقریبا معادل ارزش آپارتمان های متراژ کوچک در تهران است.یکی از بنگاهداران فعال در خیابان جردن درباره متوسط قیمت فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس به «دنیای اقتصاد» گفت : در بازار خرید و فروش این دسته از واحدهای مسکونی متوسط قیمت معنی ندارد؛ چراکه ارزش واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس برحسب کیفیت ساخت و موقعیت مکانی مشخص می شود و بهتر است گفته شود که برای چنین واحدهایی نمی توان کف و سقف قیمت در نظر گرفت و حتی واحدهای وال استریت  استثنایی در این بخش از بازار مسکن با فرمول های خاص قیمت گذاری می شوند و طی یکسال گذشته نرخ پیشنهادی این واحدها به میزان 10 تا 12 درصد با رشد همراه بوده است.
وی همچنین درباره وضعیت فعلی معاملات در بازار واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس افزود : بازار خرید و فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس از رونق یا از رکود مطلق در یک دوره زمانی برخوردار نیست؛ چراکه همیشه این قسمت از بازار با تناسب همراه است و یک روند ثابتی را طی می کند، یعنی مواقعی پیش نمی آید که بازار عرضه واحدهای مسکونی لوکس و سوپر لوکس با هجوم خریداران مواجه شود یا برعکس تهی از متقاضی شود.زاوشی در رابطه با این سوال که در بین واحدهای نوساز، تعداد واحدهای لوکس بیشتر است یا واحدهای معمولی؟ اظهار کرد : اکثر سازنده ها با توجه به امنیت اقتصادی ترجیح می دهند واحدهای مسکونی معمولی تولید کنند تا واحدهای لوکس و سوپرلوکس.این بنگاهدار در ادامه درباره میزان عرضه و حجم تقاضا در بازار واحدهای لوکس و سوپرلوکس، اذعان کرد : به طور یقین میزان عرضه و حجم تقاضا یکدیگر را درک می کنند و سازنده ها به میزان نیاز بازار چنین واحدهایی را می سازند.وی همچنین به متراژ واحدهای لوکس اشاره کرد و گفت : معمولا این دسته از واحدها از متراژهای بالا برخوردار هستند و نشانه واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس ریزش مو   خدمات مجلل، تشریفاتی و فوق استاندارد آنها است.
تغییر ذائقه ساخت و ساز
در منطقه الهیه، مشاور املاکی درباره میزان ساخت و ساز واحدهای لوکس و سوپرلوکس تاکید کرد : بازار خرید و فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس به دلیل اینکه از مشتریان خاص برخوردار است هر سازنده ای جرات اینکه وارد این بخش از بازار شود را ندارد، چراکه اکثر سازنده هایی که به ساخت و ساز مشغول هستند چندین سال است که فعالیت دارند و کارهای موفقی را در کارنامه کاری خود دارند به همین خاطر متقاضیان واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس همیشه در بازار در جست وجوی واحدهایی هستند که ساخته این سازنده ها باشد نه اشخاص غریبه که شناخته شده در بازار نیستند.این دلال ملکی همچنین گفت : هم اکنون اکثر سازنده ها در بازار مسکن مناطق شمال تهران واحدهای کمبود ویتامین   معمولی می سازند و اغلب آنها سازنده هایی هستند که قبلا در مناطق دیگر ساخت و ساز می کردند و با زحمت خود را به بازار ساخت و ساز در منطقه شمال تهران رسانده اند و به دلیل سلیقه خریداران در بازار این منطقه حاضر به ساخت واحدهای مسکونی شده اند در نتیجه ساخت و ساز واحدهای معمولی در منطقه الهیه بیش از واحدهای لوکس و سوپرلوکس است.احتشام در مورد میزان تلاش برای انجام معامله واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس به «دنیای اقتصاد» اذعان کرد : معمولا خریدارانی که به سراغ چنین واحدهایی می آیند تمایلی به چانه زنی بر سر قیمت را ندارند، اما شرایط کنونی قیمت، توان خرید را در این منطقه کاهش داده است.این مشاور املاک اکثر متراژ واحدهای مسکونی لوکس عرضه شده به بازار را حداقل 200 متر مربع و برای واحدهای سوپرلوکس 300 متر مربع اعلام کرد و گفت : متراژ مشخصه دقیقی برای شناسایی واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس نیست و نوع و میزان متریال بیشتر از میزان متراژ، بر لوکس یا سوپرلوکس بودن واحد تاثیر گذار است.رشد خفیف قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال، اگر چه خللی در روند کل معاملات ملکی ایجاد نکرده، اما بازار فوق آپارتمان های مسکونی -30 درصد بازار مسکن مهران مدیری    تهران- را با چالش بی سابقه «قدرت پایین خرید» روبه رو کرده، به طوری که در مناطقی از پایتخت که خانه های لوکس و سوپرلوکس در آنها حجم غالب بازار را تشکیل می دهد، هم اکنون انباشت عرضه رخ داده و به رغم تقاضای مصرفی، امکان تامین بودجه خرید از سوی پردرآمدها تقریبا غیرممکن شده است.
در این بازار که خانه ها به طور متوسط 500 مترمربع مساحت و متری 6 میلیون تومان نیز ارزش دارند، خریداران تاب تحمل رشد 5/9 درصدی قیمت مسکن -که در نیمه اول امسال به کل املاک تهران سرایت کرد- را ندارند.
انبوه سازان برای ساخت برج های مسکونی لوکس حداقل 5/2 برابر بیشتر از آپارتمان های عادی هزینه می کنند و حالا تحت تاثیر رکود در معاملات خانه های لوکس، سازنده ها تصمیم گرفته اند ساخت وسازهای معمولی را جایگزین کنند.
اگرچه بسیاری براین باورند که واحدهای لوکس یا سوپرلوکس به واحدهای بالای 200 متر مربع مربوط می شود، اما به طور یقین این چنین نیست، زیرا متراژ این دسته از واحدها از کف یا سقف معینی برخوردار نیست، چراکه ممکن است یک واحد با هر متراژی از بهترین و مدرن ترین تجهیزات و امکانات و طراحی برخوردار باشد و به عنوان واحد لوکس یا سوپرلوکس شناخته شود.
از طرف دیگر به دلیل تعداد مشتریانی که همیشه در بازار مسکن به عنوان متقاضی واحدهای لوکس یا سوپرلوکس حضور دارند، تنها سازنده هایی که بنام هستند و چندین سال است که بهرام رادان   به ساخت و ساز واحدهای لوکس یا سوپرلوکس مشغول هستند، در بازار فعالیت می کنند و به همین خاطر هر سازنده ای جرات یا قدرت مالی کافی برای ورود به این بخش از بازار مسکن را ندارد؛ چراکه مشتریان همیشگی و قدیمی واحدهای لوکس یا سوپرلوکس، هر سازه ای را به عنوان واحد مورد نظر خود انتخاب نمی کنند و فقط دست به روی واحدهایی می گذارند که سازنده های آنها همیشه در بازار حضور داشته و کارنامه شغلی شان و همچنین مرغوبیت و کیفیت سازه از مدت ها پیش برای مصرف کننده ها ثابت شده باشد.همچنین بسیاری از مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شمال تهران معتقدند که امکاناتی همچون استخر، سونا، جکوزی و لابی، دیگر به عنوان امکانات خاص برای واحدهای لوکس و سوپر لوکس محسوب نمی شود، زیرا در حال حاضر اکثر واحدهای مسکونی در قالب برج، مجتمع و آپارتمان از چنین امکاناتی برخوردار هستند.
افزایش معادل قیمت یک واحد
بررسی های میدانی خبرنگار «دنیای اقتصاد» حاکی از این موضوع است که طی آیت الله خامنه ای    یکسال گذشته تا به امروز نرخ فروش واحدهای لوکس و سوپر لوکس حداقل 10 درصد افزایش یافته است که ما به التفاوت این افزایش تقریبا معادل ارزش آپارتمان های متراژ کوچک در تهران است.یکی از بنگاهداران فعال در خیابان جردن درباره متوسط قیمت فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس به «دنیای اقتصاد» گفت : در بازار خرید و فروش این دسته از واحدهای مسکونی متوسط قیمت معنی ندارد؛ چراکه ارزش واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس برحسب کیفیت ساخت و موقعیت مکانی مشخص می شود و بهتر است گفته شود که برای چنین واحدهایی نمی توان کف و سقف قیمت در نظر گرفت و حتی واحدهای استثنایی در این بخش از بازار مسکن با فرمول های خاص قیمت گذاری می شوند و طی یکسال گذشته نرخ پیشنهادی این واحدها به میزان 10 تا 12 درصد با رشد همراه بوده است.
وی همچنین درباره وضعیت فعلی معاملات در بازار واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس افزود : بازار خرید و فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس از رونق یا از رکود مطلق در یک دوره زمانی برخوردار نیست؛ چراکه همیشه این قسمت از بازار با تناسب همراه است و یک روند ثابتی را طی می کند، یعنی مواقعی پیش نمی آید که بازار عرضه واحدهای مسکونی لوکس و سوپر لوکس با هجوم خریداران مواجه شود یا برعکس تهی از متقاضی شود.زاوشی در رابطه با این سوال که در بین واحدهای نوساز، تعداد واحدهای لوکس بیشتر است یا واحدهای معمولی؟ اظهار کرد : اکثر سازنده ها با توجه به امنیت اقتصادی ترجیح می دهند واحدهای مسکونی معمولی تولید کنند تا واحدهای لوکس و حوزه علمیه قم  سوپرلوکس.این بنگاهدار در ادامه درباره میزان عرضه و حجم تقاضا در بازار واحدهای لوکس و سوپرلوکس، اذعان کرد : به طور یقین میزان عرضه و حجم تقاضا یکدیگر را درک می کنند و سازنده ها به میزان نیاز بازار چنین واحدهایی را می سازند.وی همچنین به متراژ واحدهای لوکس اشاره کرد و گفت : معمولا این دسته از واحدها از متراژهای بالا برخوردار هستند و نشانه واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس خدمات مجلل، تشریفاتی و فوق استاندارد آنها است.
تغییر ذائقه ساخت و ساز
در منطقه الهیه، مشاور املاکی درباره میزان ساخت و ساز واحدهای لوکس و سوپرلوکس تاکید کرد : بازار خرید و فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس به دلیل اینکه از مشتریان خاص برخوردار است هر سازنده ای جرات اینکه وارد این بخش از بازار شود را ندارد، چراکه اکثر سازنده هایی که به ساخت و ساز مشغول هستند چندین سال است که فعالیت دارند و کارهای موفقی را در کارنامه کاری خود دارند به همین خاطر متقاضیان واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس همیشه در بازار در جست وجوی واحدهایی هستند که ساخته این سازنده ها باشد نه اشخاص غریبه که شناخته شده در بازار نیستند.این دلال ملکی همچنین گفت : هم اکنون اکثر سازنده ها در بازار مسکن مناطق شمال تهران واحدهای معمولی می سازند و اغلب آنها سازنده هایی هستند که قبلا در مناطق دیگر ساخت و ساز می کردند و با زحمت خود را به بازار ساخت و ساز در منطقه بلیط ارزان آنتالیا  شمال تهران رسانده اند و به دلیل سلیقه خریداران در بازار این منطقه حاضر به ساخت واحدهای مسکونی شده اند در نتیجه ساخت و ساز واحدهای معمولی در منطقه الهیه بیش از واحدهای لوکس و سوپرلوکس است.احتشام در مورد میزان تلاش برای انجام معامله واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس به «دنیای اقتصاد» اذعان کرد : معمولا خریدارانی که به سراغ چنین واحدهایی می آیند تمایلی به چانه زنی بر سر قیمت را ندارند، اما شرایط کنونی قیمت، توان خرید را در این منطقه کاهش داده است.این مشاور املاک اکثر متراژ واحدهای مسکونی لوکس عرضه شده به بازار را حداقل 200 متر مربع و برای واحدهای سوپرلوکس 300 متر مربع اعلام کرد و گفت : متراژ مشخصه دقیقی برای شناسایی واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس نیست و نوع و میزان متریال بیشتر از میزان متراژ، بر لوکس یا سوپرلوکس بودن واحد تاثیر گذار است.رشد خفیف قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال، اگر چه خللی در روند کل معاملات ملکی ایجاد نکرده، اما بازار فوق آپارتمان های مسکونی -30 درصد بازار مسکن تهران- را با چالش بی سابقه «قدرت پایین خرید» روبه رو کرده، به طوری که در مناطقی از پایتخت که خانه تور استانبول   های لوکس و سوپرلوکس در آنها حجم غالب بازار را تشکیل می دهد، هم اکنون انباشت عرضه رخ داده و به رغم تقاضای مصرفی، امکان تامین بودجه خرید از سوی پردرآمدها تقریبا غیرممکن شده است.
در این بازار که خانه ها به طور متوسط 500 مترمربع مساحت و متری 6 میلیون تومان نیز ارزش دارند، خریداران تاب تحمل رشد 5/9 درصدی قیمت مسکن -که در نیمه اول امسال به کل املاک تهران سرایت کرد- را ندارند.
انبوه سازان برای ساخت برج های مسکونی لوکس حداقل 5/2 برابر بیشتر از آپارتمان های عادی هزینه می کنند و حالا تحت تاثیر رکود در معاملات خانه های لوکس، سازنده ها تصمیم گرفته اند ساخت وسازهای معمولی را جایگزین کنند.
اگرچه بسیاری براین باورند که واحدهای لوکس یا سوپرلوکس به واحدهای بالای 200 متر مربع مربوط می شود، اما به طور یقین این چنین نیست، زیرا متراژ این دسته از واحدها از کف یا سقف معینی برخوردار نیست، چراکه ممکن است یک واحد با هر متراژی از بهترین و مدرن ترین تجهیزات و امکانات و طراحی برخوردار باشد و به عنوان واحد لوکس یا سوپرلوکس شناخته شود.
از طرف دیگر به دلیل تعداد مشتریانی که همیشه در بازار مسکن به عنوان متقاضی واحدهای لوکس یا سوپرلوکس حضور دارند، تنها سازنده هایی که بنام هستند و چندین سال است که به ساخت و ساز واحدهای لوکس یا سوپرلوکس مشغول هستند، در بازار فعالیت می کنند و به همین خاطر هر سازنده ای جرات یا قدرت مالی کافی برای ورود به این بخش از بازار مسکن را ندارد؛ چراکه مشتریان همیشگی و قدیمی واحدهای لوکس یا سوپرلوکس، هر سازه ای را به عنوان واحد مورد نظر خود انتخاب نمی کنند و فقط دست به روی واحدهایی می گذارند که سازنده های آنها همیشه در بازار حضور داشته و تور دوبی   کارنامه شغلی شان و همچنین مرغوبیت و کیفیت سازه از مدت ها پیش برای مصرف کننده ها ثابت شده باشد.همچنین بسیاری از مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شمال تهران معتقدند که امکاناتی همچون استخر، سونا، جکوزی و لابی، دیگر به عنوان امکانات خاص برای واحدهای لوکس و سوپر لوکس محسوب نمی شود، زیرا در حال حاضر اکثر واحدهای مسکونی در قالب برج، مجتمع و آپارتمان از چنین امکاناتی برخوردار هستند.
افزایش معادل قیمت یک واحد
بررسی های میدانی خبرنگار «دنیای اقتصاد» حاکی از این موضوع است که طی یکسال گذشته تا به امروز نرخ فروش واحدهای لوکس و سوپر لوکس حداقل 10 درصد افزایش یافته است که ما به التفاوت این افزایش تقریبا معادل ارزش آپارتمان های متراژ کوچک در تهران است.یکی از بنگاهداران فعال در خیابان جردن درباره متوسط قیمت فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس به «دنیای اقتصاد» گفت : در بازار خرید و فروش این دسته از واحدهای مسکونی متوسط قیمت معنی ندارد؛ چراکه ارزش واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس برحسب کیفیت ساخت و موقعیت مکانی مشخص می شود و بهتر است گفته شود که برای چنین واحدهایی نمی توان کف و سقف قیمت در نظر گرفت و حتی واحدهای بلیط ارزان آنکارا   استثنایی در این بخش از بازار مسکن با فرمول های خاص قیمت گذاری می شوند و طی یکسال گذشته نرخ پیشنهادی این واحدها به میزان 10 تا 12 درصد با رشد همراه بوده است.
وی همچنین درباره وضعیت فعلی معاملات در بازار واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس افزود : بازار خرید و فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس از رونق یا از رکود مطلق در یک دوره زمانی برخوردار نیست؛ چراکه همیشه این قسمت از بازار با تناسب همراه است و یک روند ثابتی را طی می کند، یعنی مواقعی پیش نمی آید که بازار عرضه واحدهای مسکونی لوکس و سوپر لوکس با هجوم خریداران مواجه شود یا برعکس تهی از متقاضی شود.زاوشی در رابطه با این سوال که در بین واحدهای نوساز، تعداد واحدهای لوکس بیشتر است یا واحدهای معمولی؟ اظهار کرد : اکثر سازنده ها با توجه به امنیت اقتصادی ترجیح می دهند واحدهای مسکونی معمولی تولید کنند تا واحدهای لوکس و سوپرلوکس.این بنگاهدار در ادامه درباره میزان عرضه و حجم تقاضا در بازار واحدهای لوکس و سوپرلوکس، اذعان کرد : به طور یقین میزان عرضه و حجم تقاضا یکدیگر را درک می کنند و سازنده ها به میزان نیاز بازار چنین واحدهایی را می سازند.وی همچنین به متراژ واحدهای لوکس اشاره کرد و گفت : معمولا این دسته از واحدها از متراژهای بالا برخوردار هستند و نشانه واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس خدمات مجلل، تشریفاتی و فوق استاندارد آنها است.
تغییر ذائقه ساخت و ساز
در منطقه الهیه، مشاور املاکی درباره میزان ساخت و ساز واحدهای لوکس و سوپرلوکس تاکید کرد : بازار خرید و بلیط ارزان فرانسه پاریس   فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس به دلیل اینکه از مشتریان خاص برخوردار است هر سازنده ای جرات اینکه وارد این بخش از بازار شود را ندارد، چراکه اکثر سازنده هایی که به ساخت و ساز مشغول هستند چندین سال است که فعالیت دارند و کارهای موفقی را در کارنامه کاری خود دارند به همین خاطر متقاضیان واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس همیشه در بازار در جست وجوی واحدهایی هستند که ساخته این سازنده ها باشد نه اشخاص غریبه که شناخته شده در بازار نیستند.این دلال ملکی همچنین گفت : هم اکنون اکثر سازنده ها در بازار مسکن مناطق شمال تهران واحدهای معمولی می سازند و اغلب آنها سازنده هایی هستند که قبلا در مناطق دیگر ساخت و ساز می کردند و با زحمت خود را به بازار ساخت و ساز در منطقه شمال تهران رسانده اند و به دلیل سلیقه خریداران در بازار این منطقه حاضر به ساخت واحدهای مسکونی شده اند در نتیجه ساخت و ساز واحدهای معمولی در منطقه الهیه بیش از واحدهای لوکس و سوپرلوکس است.احتشام در بلیط ارزان ونیز   مورد میزان تلاش برای انجام معامله واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس به «دنیای اقتصاد» اذعان کرد : معمولا خریدارانی که به سراغ چنین واحدهایی می آیند تمایلی به چانه زنی بر سر قیمت را ندارند، اما شرایط کنونی قیمت، توان خرید را در این منطقه کاهش داده است.این مشاور املاک اکثر متراژ واحدهای مسکونی لوکس عرضه شده به بازار را حداقل 200 متر مربع و برای واحدهای سوپرلوکس 300 متر مربع اعلام کرد و گفت : متراژ مشخصه دقیقی برای شناسایی واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس نیست و نوع و میزان متریال بیشتر از میزان متراژ، بر لوکس یا سوپرلوکس بودن واحد تاثیر گذار است.